Haftung für Baumängel – maximal nach zehn Jahren ist Schluss

Wer mit einem Bauunternehmer eine Immobilie baut hat Anspruch auf eine vollständige und mängelfreie Ausführung des Bauvorhabens. Dies gilt beim Bau eines Mehrfamilien- oder Einfamilienhauses genauso wie bei Ausbauarbeiten oder sonstigen Handwerkerleistungen. Stellt der Auftraggeber Mängel fest, muss er diese rügen und dem Unternehmer/Handwerker eine Nachfrist setzen. Beseitigt der Unternehmer die Mängel dann nicht, stehen dem Bauherrn werkvertragliche Mangelhaftungsansprüche zu. Diese können auf die Nachbesserung selbst, einen Kostenvorschuss oder eine Kostenerstattung oder bei eingetretenen Folgeschäden auf Zahlung von Schadenersatz gehen. Im Übrigen ist der Bauherr berechtigt, bei einer mangelhaften Leistung zu mindern oder sogar vom Vertrag zurückzutreten.

Wie lange der Bauunternehmer für die Mängelfreiheit haftet, ist gesetzlich geregelt. Bei Bauwerken beträgt die Verjährungsfrist für Mängelhaftungsansprüche (Gewährleistungsfrist) fünf Jahre. Diese Gewährleistungsfrist beginnt taggenau mit der Abnahme und endet bei Bauwerken nach fünf Jahren. Dies gilt grundsätzlich sowohl für bereits während des Laufs der Gewährleistungsfrist entdeckte, als auch für noch nicht entdeckte (verdeckte) Mängel.

Entdeckt der Bauherr nach Abnahme innerhalb von fünf Jahren einen Mangel, muss er seine Gewährleistungsansprüche innerhalb der fünf Jahre nicht nur außergerichtlich geltend machen, sondern zur Verjährungsunterbrechung muss er ein Klageverfahren oder ein selbstständiges Beweisverfahren vor Gericht einleiten. Tut er dies nicht, kann sich der Unternehmer nach Ablauf von fünf Jahren auf eine Verjährung berufen und haftet so praktisch nicht.

Neben der normalen Gewährleistung sieht das Gesetz daneben und zusätzlich bei besonderen Mängeln eine erweiterte Haftung des Bauunternehmers vor. Dies kann auch über fünf Jahre hinausgehen. Grundsätzlich kommt es bei einem Mangel und das Beseitigungsverlangen durch den Auftraggeber nicht auf ein Verschulden oder auf eine Kenntnis des Unternehmers an. Dieser haftet fünf Jahre für jegliche Mängel, unabhängig davon, ob er die Mängel kennt, bewusst oder unbewusst verursacht hat. Ein Verschuldensnachweis ist für normale Mängelhaftungsansprüche nicht erforderlich.

Für eine über fünf Jahre hinausgehend Haftung muss dem Unternehmer jedoch ein zumindest bedingt vorsätzliches Handeln bei Einbringung der Mängel nachgewiesen werden. Diese sogenannte Arglisthaftung geht über die eigentliche Mängelhaftung hinaus und lässt selbstständig eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren entstehen. Diese Frist beginnt nicht mit der Abnahme sondern mit dem Zeitpunkt, mit dem der Bauherr erstmals Kenntnis von den Mangelerscheinungen gehabt hat. Diese Frist läuft dann – unabhängig von der normalen Mängelgewährleistungsfrist – ab dem jeweiligen Jahresende volle drei Jahre. Die Frist endet jedoch nicht vor Ablauf der fünfjährigen Frist. Entdeckt der Bauherr beispielsweise im vierten Jahr nach der Abnahme aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk und kann  eine mangelhaft durchgeführte Abdichtung nachgewiesen werden, laufen unabhängig zwei Verjährungsfristen und die Frist für den erst später entdeckten Mangel geht über fünf Jahre hinaus. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Bauherr dem Unternehmer ein Verschulden nachweisen kann. Bei besonders schwerwiegenden Mängeln die durch eine besonders grobe Verletzung von DIN-Normen oder anerkannten Regeln der Bautechnik entstanden sind, vermutet die Rechtssprechung ein Verschulden des Bauunternehmers. Es gilt dann die weitere Verjährungsfrist von drei Jahren, ohne dass es auf die bereits abgelaufenen fünf Jahre ankommt.

Das Oberlandesgericht Stuttgart hatte in einem am 24.01.2014 verkündeten Urteil (Az: 4 U 149/13) zu entscheiden, wie lange sich der Bauherr auf eine Arglisthaftung und damit auf eine verlängerte Gewährleistungsfrist berufen kann. Im entschiedenen Fall war die normale fünfjährige Gewährleistungsfrist bereits ausgelaufen und der Bauherr hatte danach gravierende Mängel an der Dämmung und einem Wärmedämmverbundsystem entdeckt.

 

Das Gericht wies die Klage des Bauherrn jedoch wegen eingetretener Verjährung ab, da er ein Jahr zu spät Klage erhoben hatte. Zwar galt vorliegend die zusätzliche Gewährleistungsfrist von drei Jahren. Die Höchstfrist für Ansprüche wegen Baumängeln beträgt jedoch auch bei der Arglisthaftung maximal zehn Jahre, die im Fall  bereits abgelaufen waren. Letztlich kommt es nach der gesetzlichen Auslegung zu einer praktischen Verdoppelung der fünfjährigen Baugewährleistungsfrist auf maximal zehn Jahre. Innerhalb der ersten fünf Jahre können normale Mängel geltend gemacht werden und innerhalb von weiteren fünf Jahren dann grobe, bislang verdeckt gebliebene Mängel, sofern dem Unternehmer ein Vorsatz nachzuweisen ist.

Jedem Bauherrn ist zu raten, die Mängelfrage zeitlich vor Ablauf von fünf Jahren durch einen Bausachverständigen klären zu lassen und auch die Maximalfrist von zehn Jahren zu beachten.

 

 

Verjährung von Bau- und Ingenieurleistungen

 

Mängel von Bau- oder Planungsleistungen führen zu Gewährleistungsansprüchen. Diese Mängelhaftungsansprüche unterliegen der Verjährung. Wird der Anspruch nicht oder zu spät gerichtlich geltend gemacht, ist er nicht mehr durchsetzbar.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Im Werkvertragsrecht hat der Gesetzgeber jedoch abweichende Fristen geregelt. Leistungen im Baubereich verjähren grundsätzlich nach fünf Jahren, für andere Werkleistungen ohne Bauwerksbezug gilt eine Frist von nur zwei Jahren. Die Fünf-Jahres-Frist gilt nach § 634 a  Ziffer 2 BGB  bei Bauwerken und auch für durchgeführte Planungs- und/oder Überwachungsleistungen. Die Verjährung beginnt mit dem Tag der Abnahme. Nach Ablauf von fünf Jahren wird der Planer haftungsfrei und ein etwaiger Schadensersatzanspruch kann nicht mehr durchgesetzt werden.

Ob die kürzere oder längere Frist gilt ist je nach Bezug zu einem Bauwerk zu entscheiden. Arbeiten eines Vermessungsingenieurs sind zwar bauwerksbezogen, gleichwohl hat das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem Urteil vom 20.01.2010 (11 U 3710) eine nur zwei Jahre dauernde Verjährung angenommen. Der Bauherr hatte Mängel in der Vermessung behauptet und den Ingenieur erst nach mehr als zwei Jahren gerichtlich in Anspruch genommen. Sowohl das Landgericht als erste Instanz als auch das OLG haben die Klage wegen Verjährung abgewiesen.

Das Berufungsgericht sah die Arbeiten zur Erfassung des Leitungsnetzes des Vermessungsingenieurs nicht als Arbeiten an einem Bauwerk an. Sie seien nicht für die Herstellung des Bauwerks selbst dienlich, insbesondere hänge die Funktionstüchtigkeit der Leitungen auf dem Grundstück nicht von der – vielleicht mangelhaften – Leistung des Ingenieurs ab; etwaige Mängel lagen daher allein in der Abbildung und Vermessung und hätten sich nicht in dem Bauwerk selbst verkörpert.

 

Nicht nur die Dauer, sondern auch Beginn und Ende der Verjährung von Mängelhaftungsrechten sind im Werkvertragsrecht abweichend geregelt. Zu beachten ist, dass die Verjährung nicht erst am Jahresende, wie die regelmäßige Verjährung,  sondern bereits am Abnahmetag beginnt und stichtagsgenau nach zwei oder fünf Jahren abläuft.

 

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Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt und Notar Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 47-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit weiteren Tätigkeitsschwerpunkten im Vertrags- und Arbeitsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhemshaven/Ol­denburg//Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).

 

Privates Baurecht - Abnahme der Architektenleistung

Der Architekt muss eine dauerhafte genehmigungsfähige Planung erbringen. Macht er hierbei Fehler, die zu Baumängeln führen, haftet er wegen dieses Planungsverschuldens dem Bauherren auf Schadenersatz. Ansprüche des Bauherren gegen den Architekten verjähren – wie auch bei sonstigen werkvertraglichen Leistungen an einem Bauwerk – innerhalb von fünf Jahren. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme der Architektenleistung und endet nach Ablauf von fünf Jahren. Danach kann der Bauherr in der Regel Ansprüche nicht mehr erfolgreich gerichtlich durchsetzen. Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Bauherr seine Ansprüche auf Schadenersatz gerichtlich geltend gemacht haben. Sofern eine förmliche und ausdrückliche Abnahme der Architektenleistung zwischen den Vertragsparteien erfolgt, ist der Zeitpunkt der Abnahme – und damit auch der Verjährungseintritt - problemlos zu bestimmen. Allerdings muss die Abnahme von Bauleistungen des Bauunternehmers oder anderer Handwerker – selbst wenn der Architekt den Bauherren hierbei begleitet und unterstützt – nicht auch automatisch die Abnahme der Architektenleistung bedeuten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in dritter Instanz mit einem Architektenhaftungsfall zu befassen. Es hatte keine förmliche Abnahme stattgefunden und das Gericht musste entscheiden, ob die vom Bauherren geltend gemachten Ansprüche auf Schadenersatz aus einem Planungs- und Überwachungsverschulden des Architekten bereits verjährt waren. Der BGH wies in seinem Urteil vom 26.09.2013 (VII ZR 220/12) darauf hin, dass eine Abnahme nicht nur ausdrücklich, sondern auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten des Auftraggebers erklärt werden kann. Auch derjenige Bauherr, der ohne ausdrückliche Erklärung erkennen lässt, dass er das Architektenwerk im Wesentlichen als vertragsgemäß billigt, muss sich die verjährungsbeginnende Wirkung der Abnahme entgegen halten lassen. Bei der sog. konkludenten Abnahme ist ein tatsächliches Verhalten des Auftraggebers erforderlich, welches seinen Abnahmewillen eindeutig und schlüssig zum Ausdruck bringt. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war sowohl die Bauleistung als auch die Architektenleistung fertig gestellt und das Bauwerk bezogen. Der Bauherr hat im Übrigen innerhalb von sechs Monaten keine Mängel der Architektenleistungen gerügt. Spätestens nach Ablauf dieser Prüfungsfrist nahm der BGH in Fortführung seiner Rechtsprechung eine stillschweigende Abnahme an, so dass die fünfjährige Verjährungsfrist bereits zu laufen begonnen hatte.

Sowohl für den Architekten als auch für den Bauherren sind klare und eindeutige Erklärungen und Regelungen wichtig. Der Architekt sollte, um den Beginn der Verjährung nicht unnötig hinauszuschieben auf eine frühe Abnahme nach Beendigung des Bauvorhabens  hinwirken. Der Bauherr sollte bei Mängeleinwendungen diese frühestmöglich und nachweisbar schriftlich gegenüber dem Architekten anmelden, um so während der Prüfungsphase den für ihn ungünstigen früheren Beginn der Verjährung zu verhindern. Eine Abnahme – ob ausdrücklich oder stillschweigend – bedeutet jedoch keinen Rechtsverlust für den Bauherren. Bei erfolgter Abnahme beginnt erst die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen. Innerhalb dieser Zeit kann der Bauherr  Ansprüche gegen den Architekten außergerichtlich und notfalls gerichtlich geltend machen kann.

 

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Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt und Notar Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 47-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit weiteren Tätigkeitsschwerpunkten im Vertrags- und Arbeitsrecht. Der Autor ist außerdem Lehrbeauftragter an der Fachhochschule Ol­denburg/Ostfriesland/Wilhelmshaven, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).

Verschärfte Haftung des Architekten

 

Längere Verjährung bei gravierendem Mangel oder Organisationsverschulden

Der Vertrag zwischen dem Bauherren und dem planenden Architekten ist ein Werkvertrag. Treten Mängel in der Planung auf, so haftet der Architekt für Schäden aufgrund seiner fehlerhaften Planung. Die Haftung ist begrenzt auf fünf Jahre nach Abnahme. Das ergibt sich aus den für sämtliche Werkverträge anzuwendenden Verjährungsregeln gem. § 634 a Abs. 1  BGB.

In Ausnahmefällen kommt jedoch eine Verlängerung der Verjährungsfrist zugunsten des Bauherrn und zu Lasten des Architekten in Betracht. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Urteil vom 20.07.2007 (22 U 145/05) ein weiteres Mal bestätigt.

Im entschiedenen Fall hatte es der beauftragte Architekt bei seiner Planung versäumt, für das in einem Gebiet mit hohen Grundwasserständen liegende Baugrundstück ein Bodengutachten einzuholen. Über fünf Jahre nach Abnahme kam es zu Wassereinbrüchen im Keller. Das Gericht hat zunächst festgestellt, dass der Architekt keine ausreichende Abdichtung des Kellers gegen drückendes Wasser geplant habe und er deshalb für die dem Bauherrn dadurch entstandenen Schäden einstehen müsse.

Die Einrede des Architekten, er hafte lediglich für fünf Jahre half ihm nicht. Das OLG warf dem Architekten einen besonders groben Planungsfehler vor und zudem ein Organisationsverschulden.  Dies gelte auch für den Beklagten als Einzelarchitekt. Insbesondere warf das Gericht dem beklagten Planer vor, er habe sich als ortskundiger Architekt bewusst unwissend gehalten. Allein durch einen Blick in die Baugrube sei es nicht getan gewesen. Wenn trotz dieser Kenntnis eine ausreichende Abdichtungsplanung nicht vorgenommen werde, liege ein grobes Organisationsverschulden vor, so dass hieraus entstandene Schäden nicht innerhalb von fünf Jahren verjähren. Die zusätzliche Verjährung läuft drei Jahre ab Kenntnis des Schadens, mindestens fünf und maximal zehn Jahre. Da diese Zeit noch nicht abgelaufen sei, hafte der Architekt auch über fünf Jahre hinaus.

 

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit weiteren Tätigkeitsschwerpunkten im Vertrags- und Arbeitsrecht. Der Autor ist außerdem Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule Wilhelmshaven/Ol­denburg/Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).

 

 

 

Haftpflichtversicherung des Architekten – Keine Deckung bei Umplanungskosten

Wenn Architekten Fehler machen sollte deren Haftpflichtversicherung dem Planer Versicherungsschutz gewähren und den dem Auftraggeber entstandenen Schaden regulieren. Nach den allgemeinen Haftpflichtbedingungen tritt die Versicherung nur für Folgeschäden ein, nicht jedoch für so genannte Erfüllungsschäden. Kein Versicherungsschutz besteht deshalb für Ansprüche des Auftraggebers gegen den Architekten auf Erfüllung des Planungsauftrages. Es sind nur Schäden versichert, die als Schlechtleistung auf Fehlern des Architekten beruhen und beim Auftraggeber eintreten. Ebenfalls nicht versichert sind solche Kosten, die als Ersatzleistung an die Stelle der Erfüllung treten. Wird deshalb mit einem Kostenaufwand nur die geschuldete Leistungserfüllung erreicht, ist die Haftpflichtversicherung nicht zur Regulierung verpflichtet.

 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 19. November 2008 (IV ZR 277/05) deshalb einem Generalplaner Deckungsschutz für Umplanungskosten versagt. Der mit der Planung eines Gewerbebauvorhabens beauftragte Generalplaner legte fehlerhafte unbrauchbare Pläne vor. Die vom Bauherrn verauslagten Kosten der notwendigen Umplanung überstiegen die eigentlichen Planungskosten. Da der Generalplaner zur Zahlung dieser Kosten in einem anderen Verfahren rechtskräftig verurteilt wurde, verlangt er von seiner Haftpflichtversicherung Erstattung dieser Beträge aus dem Haftpflichtversicherungsvertrag. Der BGH wies die Klage gegen die Haftpflichtversicherung insoweit ab, so dass der Planer auf diesen Kosten sitzen bleibt. Nach Ansicht des Gerichts sind notwendige Umplanungskosten nicht mitversichert, da sie letztlich an die Stelle der geschuldeten Vertragserfüllung treten. Die neuen Pläne, für die Kosten verauslagt wurden, treten an die Stelle der unbrauchbaren. Nur wenn durch die ursprüngliche Fehlplanung ein Folgeschaden entsteht, kann der Planer Versicherungsschutz verlangen.

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit weiteren Tätigkeitsschwerpunkten im Vertrags- und Arbeitsrecht. Der Autor ist außerdem Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule Wilhelmshaven/Ol­denburg/Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).

 

Mieterrechte bei Mängeln

 

Wer Mieter einer Wohnung ist, muss Miete zahlen und kann im Gegenzug die Räume bewohnen. Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietwohnung in einem gebrauchsfertigen Zustand zu überlassen und in einem vertragsgemäßen Zustand während der gesamten Mietdauer zu erhalten. Treten Mietmängel auf, die nicht vom Mieter selbst verursacht worden sind, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, diese Mängel auch zu beseitigen.

Stellt der Mieter Mängel an seiner Wohnung fest, muss er dem Vermieter zunächst die Mängel anzeigen und ihn auffordern, diese binnen einer angemessenen Frist zu beseitigen. Erst mit Anzeige des Mieters und Gelegenheit des Vermieters zur Mängelbeseitigung kann der Mieter von seinen weiteren Gewährleistungsrechten Gebrauch machen. Erst wenn der Mieter dem Vermieter Gelegenheit gegeben hat, die Mängel in Augenschein zu nehmen und zu beseitigen, kann er von seinen weiteren Mängelhaftungsansprüchen Gebrauch machen.

Beseitigt der Vermieter trotz Anzeige und Fristsetzung die Mängel nicht binnen einer angemessenen Frist, kann der Mieter selbst Abhilfe schaffen und die dafür erforderlichen Kosten als Aufwendungsersatz oder als Vorschuss zur Mängelbeseitigung dem Vermieter in Rechnung stellen und auch von der Miete einbehalten. Sind dem Mieter darüber hinaus durch den Eintritt der Mängel Schäden, z. B. an seiner Einrichtung entstanden, kann er auch Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Bei Bestehen von Mängeln steht dem Mieter zusätzlich ein Minderungsanspruch zu. Dieser Minderungsanspruch besteht ab dem Zeitpunkt, in dem die Mängel erstmals aufgetreten sind. Für die Zeit, in der der Mangel vorhanden ist, kann der Mieter nach dem Gesetz die monatliche Bruttomiete anteilig mindern. Je nach Zeit, Schwere, Erheblichkeit und Intensität ist die Bruttomonatsmiete mit einer Quote herabzusetzen. Der Mieter schuldet lediglich die geminderte Miete, solange die Mängel noch bestehen.

Bei einem Streit zwischen Mieter und Vermieter über das Vorhandensein und die Verantwortlichkeit von Mängeln geht der Mieter jedoch bei einem Minderungseinbehalt ein Risiko ein. Der Mieter trägt zunächst die Beweislast dafür, dass die Mängel überhaupt vorhanden waren. Im Übrigen besteht die Gefahr, bei zu viel einbehaltenen Minderungsbeträgen in Zahlungsrückstand zu geraten. Lässt der Mieter die zu Unrecht zu hoch geminderten Beträge auf einen Betrag auflaufen, der zwei Monatsmieten erreicht, hat der Vermieter dann das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.

 Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11) die Verschuldenshaftung für Mieter in einem solchen Fall klar gestellt. Der auf Räumung in Anspruch genommene Mieter hatte Schimmel und Feuchtigkeit in seiner Wohnung angezeigt und den Vermieter um Abhilfe gebeten. Der Vermieter hatte dies abgelehnt, woraufhin der Mieter die Miete über mehrere Monate um 20 % minderte. Nach dem höhere Rückstände aufgelaufen waren, kündigte der Vermieter und verlangte gerichtlich die Räumung der Wohnung. Das zuständige Amtsgericht hat den Mieter zur Räumung verurteilt. Dieses Urteil hat der BGH letztinstanzlich in der Revision bestätigt. In der ersten Instanz hatte das Amtsgericht einen Sachverständigen beauftragt, der zwar Schimmel feststellte, aber die technische Verantwortung im Verhalten des Mieters erkannte, da er nicht ausreichend gelüftet hatte. Ebenso wie das Amtsgericht meinte der BGH, bei selbst verschuldeten Mängeln könne hierauf eine Minderung selbstverständlich nicht gestützt werden.

Auch den Irrtum über die Mangelursache sah der BGH nicht als Entschuldigungsgrund an. Bei einem Zahlungsrückstand kommt es darauf an, ob der Mieter ihn zu verschulden hat. Hierbei treffe den Mieter schon die Haftung für leichte Fahrlässigkeit. Ein so verschuldeter Zahlungsverzug führt zu unberechtigt hohen Minderungen und  berechtigte den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages.

Bei Zweifeln über Mängel und deren technischer Verursachung ist deshalb bei eigenmächtigen Minderungen höchste Vorsicht geboten. Hier muss sich der Mieter zunächst technisch, durch einen Sachverständigen, Gewissheit darüber verschaffen, dass nicht ein Nutzerverhalten Ursache der Mängel ist. Im vom BGH entschiedenen Fall hielt der Mieter mehrere Tiere und hatte Aquarien in der Wohnung aufgestellt und im Übrigen nicht ausreichend gelüftet. Letztinstanzlich meinte der BGH, der Mieter habe nicht davon ausgehen dürfen, dass die Schimmelmängel bauseits oder vom Vermieter verursacht worden seien. Auch für leichte Fahrlässigkeit bei der technischen Beurteilung haftet der Mieter. Das Nachzahlen der rückständigen Miete hat den Mieter nicht gerettet. Bei Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann der Mieter binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage den Mietrückstand ausgleichen und so die Kündigung unwirksam werden lassen. Da die Zahlung im entschiedenen Fall außerhalb der Frist erfolgte, hatte das Räumungsurteil Bestand und der Mieter musste die Wohnung räumen.

Um sicher zu stellen, dass der Mieter wegen einer unsicheren Mangelursache nicht seine Wohnung verliert, kann dieser nach Mängel- und Minderungsanzeige die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzahlen und später im Rahmen eines Gerichtsverfahrens die Minderungsbeträge zurückfordern. Selbst wenn der Mieter sich hierbei verschätzt und zu viel einfordert, geht er dennoch nicht das Risiko ein, wegen eines Zahlungsrückstandes die Wohnung zu verlieren. Neben einem ordentlichen Klageverfahren kommt auch die Abklärung der technischen Ursache in einem selbstständigen Beweisverfahren in Betracht. In diesem Verfahren wird ein neutraler Gerichtsgutachter bestellt, der die Mängel und der Ursache verbindlich für Mieter und Vermieter feststellt.

 

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhelmhaven/Ol­denburg//Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).

 

 

 

Wohnungseigentum – Die Versammlung der Wohnungseigentümer

Beim Kauf einer Eigentumswohnung tritt der Erwerber automatisch als Mitglied in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Für den neuen Eigentümer gelten die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und sämtliche bestehenden Verträge auch für ihn mit seinem Erweb als verbindlich. Sämtliche Eigentümer von Wohnungen oder Gewerbeflächen einer Anlage bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten auf den jährlichen Eigentümerversammlungen. Die hier gefassten Beschlüsse sind in der Regel bestandskräftig, wenn kein Eigentümer sie binnen eines Monats nach der Versammlung gerichtlich anficht. Auch Eigentümer die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, sind an bestandskräftige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Ist ein Verwalter bestellt, beruft dieser die Versammlung durch Ladung an sämtliche Eigentümer ein. Die Ladungsfrist beträgt zwei Wochen. Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine ordentliche Versammlung anzuberaumen. Bei Bedarf kann die Verwaltung auch außerordentliche Versammlungen einberufen. Der Verwalter ist im Übrigen verpflichtet, eine Versammlung dann durchzuführen, wenn mehr als ¼ der Eigentümer dies verlangt.

Es ist auch möglich, ohne eine Versammlung Beschlüsse im schriftlichen Verfahren zu fassen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sämtliche Eigentümer diesem Umlaufbeschluss schriftlich zustimmen, ein Mehrheitsbeschluss ist hier nicht möglich. Auf Versammlungen ist für eine Beschlussfassung grundsätzlich die Stimmenmehrheit erforderlich. Weiter muss das Thema der Beschlussfassung bereits in der Ladung genannt sein.

Die Versammlung, die gefassten Beschlüsse und Abstimmungsergebnisse sind schriftlich zu protokollieren. Die Beschlusse sind anschließend von der Verwaltung in eine gesetzlich vorgeschriebene Beschluss-Sammlung aufzunehmen. In diese Sammlung sind auch sämtliche Anfechtungsklagen der Gemeinschaft zu vermerken. Wollen sich Eigentümer über Beschlüsse aus der Vergangenheit informieren, können sie die Sammlung bei der Verwaltung einsehen. Potentielle Erwerber müssen sich eine Vollmacht zur Einsichtnahme geben lassen, um sich einen Überblick über die Beschlüsse zu verschaffen.

Das Versammlungsprotokoll ist von dem Versammlungsleiter, in der Regel dem Hausverwalter, und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Besteht in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwaltungsbeirat, ist auch die Unterschrift des Vorsitzenden des Beirats oder seines Stellvertreters erforderlich. Besteht kein Beirat, muss das Protokoll vom versammlungsleitenden Verwalter und einem Eigentümer unterschrieben werden; besteht ein Verwaltungsbeirat, sind drei Unterschriften durch den Versammlungsleiter, einen Eigentümer und den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter förmliche Voraussetzung.

Bei Fehlen der zwingend erforderlichen Unterschriften, kann binnen Monatsfrist ein  Beschluss wegen eines solchen Formmangels im Protokoll angefochten werden. Fehlt auch nur eine Unterschrift unter dem Protokoll, ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären.

Bestimmt die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber hinaus weitere Förmlichkeiten, so sind auch diese zu beachten und führen bei Nichtbeachtung zur Anfechtbarkeit. Die Gemeinschaftsordnung gilt hier ergänzend zu den gesetzlichen Vorschriften des Wohnungeigentumsgesetztes. Sowohl Verwaltung als auch Eigentümer sollten sich deshalb vor Beschlussfassung die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung genau ansehen, um festzustellen, ob dort weitere Formvoraussetzungen für die Beschlussfassung vorgesehen sind.

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem Landessyndikus des Bundes Deutscher Berufskraftfahrer Nord e.V. und Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhelmshaven/Ol­denburg//Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).