Wer Mieter einer Wohnung ist, muss
Miete zahlen und kann im Gegenzug die Räume bewohnen. Nach dem Gesetz ist der
Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietwohnung in einem gebrauchsfertigen
Zustand zu überlassen und in einem vertragsgemäßen Zustand während der gesamten
Mietdauer zu erhalten. Treten Mietmängel auf, die nicht vom Mieter selbst
verursacht worden sind, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, diese
Mängel auch zu beseitigen.
Stellt der Mieter Mängel an seiner Wohnung
fest, muss er dem Vermieter zunächst die Mängel anzeigen und ihn auffordern,
diese binnen einer angemessenen Frist zu beseitigen. Erst mit Anzeige des
Mieters und Gelegenheit des Vermieters zur Mängelbeseitigung kann der Mieter
von seinen weiteren Gewährleistungsrechten Gebrauch machen. Erst wenn der
Mieter dem Vermieter Gelegenheit gegeben hat, die Mängel in Augenschein zu
nehmen und zu beseitigen, kann er von seinen weiteren Mängelhaftungsansprüchen
Gebrauch machen.
Beseitigt der Vermieter trotz Anzeige
und Fristsetzung die Mängel nicht binnen einer angemessenen Frist, kann der
Mieter selbst Abhilfe schaffen und die dafür erforderlichen Kosten als
Aufwendungsersatz oder als Vorschuss zur Mängelbeseitigung dem Vermieter in
Rechnung stellen und auch von der Miete einbehalten. Sind dem Mieter darüber
hinaus durch den Eintritt der Mängel Schäden, z. B. an seiner Einrichtung
entstanden, kann er auch Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen.
Bei Bestehen von Mängeln steht dem
Mieter zusätzlich ein Minderungsanspruch zu. Dieser Minderungsanspruch besteht
ab dem Zeitpunkt, in dem die Mängel erstmals aufgetreten sind. Für die Zeit, in
der der Mangel vorhanden ist, kann der Mieter nach dem Gesetz die monatliche
Bruttomiete anteilig mindern. Je nach Zeit, Schwere, Erheblichkeit und
Intensität ist die Bruttomonatsmiete mit einer Quote herabzusetzen. Der Mieter
schuldet lediglich die geminderte Miete, solange die Mängel noch bestehen.
Bei einem Streit zwischen Mieter und
Vermieter über das Vorhandensein und die Verantwortlichkeit von Mängeln geht
der Mieter jedoch bei einem Minderungseinbehalt ein Risiko ein. Der Mieter
trägt zunächst die Beweislast dafür, dass die Mängel überhaupt vorhanden waren.
Im Übrigen besteht die Gefahr, bei zu viel einbehaltenen Minderungsbeträgen in
Zahlungsrückstand zu geraten. Lässt der Mieter die zu Unrecht zu hoch
geminderten Beträge auf einen Betrag auflaufen, der zwei Monatsmieten erreicht,
hat der Vermieter dann das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in
einem aktuellen Urteil vom 11.07.2012 (VIII ZR 138/11) die Verschuldenshaftung
für Mieter in einem solchen Fall klar gestellt. Der auf Räumung in Anspruch
genommene Mieter hatte Schimmel und Feuchtigkeit in seiner Wohnung angezeigt
und den Vermieter um Abhilfe gebeten. Der Vermieter hatte dies abgelehnt,
woraufhin der Mieter die Miete über mehrere Monate um 20 % minderte. Nach dem
höhere Rückstände aufgelaufen waren, kündigte der Vermieter und verlangte
gerichtlich die Räumung der Wohnung. Das zuständige Amtsgericht hat den Mieter
zur Räumung verurteilt. Dieses Urteil hat der BGH letztinstanzlich in der
Revision bestätigt. In der ersten Instanz hatte das Amtsgericht einen
Sachverständigen beauftragt, der zwar Schimmel feststellte, aber die technische
Verantwortung im Verhalten des Mieters erkannte, da er nicht ausreichend
gelüftet hatte. Ebenso wie das Amtsgericht meinte der BGH, bei selbst
verschuldeten Mängeln könne hierauf eine Minderung selbstverständlich nicht
gestützt werden.
Auch den Irrtum über die Mangelursache
sah der BGH nicht als Entschuldigungsgrund an. Bei einem Zahlungsrückstand
kommt es darauf an, ob der Mieter ihn zu verschulden hat. Hierbei treffe den
Mieter schon die Haftung für leichte Fahrlässigkeit. Ein so verschuldeter
Zahlungsverzug führt zu unberechtigt hohen Minderungen und berechtigte den Vermieter zur Kündigung des
Mietvertrages.
Bei Zweifeln über Mängel und deren
technischer Verursachung ist deshalb bei eigenmächtigen Minderungen höchste
Vorsicht geboten. Hier muss sich der Mieter zunächst technisch, durch einen
Sachverständigen, Gewissheit darüber verschaffen, dass nicht ein
Nutzerverhalten Ursache der Mängel ist. Im vom BGH entschiedenen Fall hielt der
Mieter mehrere Tiere und hatte Aquarien in der Wohnung aufgestellt und im
Übrigen nicht ausreichend gelüftet. Letztinstanzlich meinte der BGH, der Mieter
habe nicht davon ausgehen dürfen, dass die Schimmelmängel bauseits oder vom
Vermieter verursacht worden seien. Auch für leichte Fahrlässigkeit bei der technischen
Beurteilung haftet der Mieter. Das Nachzahlen der rückständigen Miete hat den
Mieter nicht gerettet. Bei Ausspruch einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges
kann der Mieter binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage den
Mietrückstand ausgleichen und so die Kündigung unwirksam werden lassen. Da die
Zahlung im entschiedenen Fall außerhalb der Frist erfolgte, hatte das
Räumungsurteil Bestand und der Mieter musste die Wohnung räumen.
Um sicher zu stellen, dass der Mieter
wegen einer unsicheren Mangelursache nicht seine Wohnung verliert, kann dieser
nach Mängel- und Minderungsanzeige die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe weiterzahlen
und später im Rahmen eines Gerichtsverfahrens die Minderungsbeträge
zurückfordern. Selbst wenn der Mieter sich hierbei verschätzt und zu viel
einfordert, geht er dennoch nicht das Risiko ein, wegen eines
Zahlungsrückstandes die Wohnung zu verlieren. Neben einem ordentlichen
Klageverfahren kommt auch die Abklärung der technischen Ursache in einem
selbstständigen Beweisverfahren in Betracht. In diesem Verfahren wird ein
neutraler Gerichtsgutachter bestellt, der die Mängel und der Ursache
verbindlich für Mieter und Vermieter feststellt.
Der
Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll,
Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige
Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für
Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem
Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhelmhaven/Oldenburg//Elsfleth,
Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).