Rechte beim Bau – Ansprüche aus Mängelhaftung

Ob beim Einfamilienhausbau oder bei Handwerkerverträgen, als Bauherr und Verbraucher sollte man seine Rechte kennen. Verträge über den Einbau einer Heizung, über das Tapezieren und Streichen von Wänden oder über die Renovierung einer Wohnung unterliegen sämtlich dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Anders als beim Kaufvertrag erfolgt die Vertragsabwicklung nicht Zug um Zug – also nicht in der Form „Geld gegen Ware“.  Der Unternehmer muss vorleisten. Beim Bau-, Handwerker- oder Werkvertrag muss zunächst der Unternehmer seine Arbeit ausführen und abnahmereif erbringen. Erst nach Abnahme dieser Leistung als vollständig und mängelfrei kann der Handwerker seine Rechnung stellen. Die Vergütung wird erst mit Abnahme fällig. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Abschlags- oder Vorschusszahlung für den Materialeinkauf vereinbart ist.

Treten Mängel an den Handwerkerleistungen auf, sollte der Bauherr eine Abnahme verweigert und von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen; dies hindert die Fälligkeit der Vergütung; eine mangelhafte Arbeit muss niemand bezahlen.

Hat der Bauherr die Leistung abgenommen beginnt erst die Gewährleistungszeit. Je nach Leistung haftete der Handwerker zwei bis fünf Jahre für die Mangelfreiheit. Für Bauarbeiten gilt eine gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren, die bei Verbrauchern nicht verkürzt werden kann.

Wenn sich innerhalb der Gewährleistungszeit Mängel zeigen, muss der Bauherr diese dem Handwerker nachweislich anzeigen und ihm binnen einer angemessenen Frist Gelegenheit geben, die Mängel zu beseitigen. Das Recht auf Mängelbeseitigung oder Nachbesserung gilt jedoch auch für den Unternehmer. Dieser darf bei Auftreten von Mängeln nicht sofort mit Minderungen oder Schadensersatzbeträgen überzogen werden. Vor jedem anderen Anspruch muss dem Unternehmer ein Nachbesserungsrecht eingeräumt werden. Es kann nur davor gewarnt werden, dem Handwerker die Gelegenheit zur Nachbesserung zu verweigern; geschieht dies, verliert der Verbraucher alle seine Gewährleistungsrechte.

Erst nach Fristablauf oder misslungener Nachbesserung kann der Bauherr weitere Rechte geltend machen. Hierzu gehören neben Minderung und Rücktritt auch Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche. Je nach Umfang der Mängel und je nach Fortschritt der Arbeiten kann sich der Verbraucher den passenden Anspruch aussuchen und gegen den Handwerker geltend machen. Auch Kombinationen von Ansprüchen sind möglich. Wenn der Verbraucher mit einem kleinen optischen Mangel leben will, kann er gleichwohl eine Minderung, also eine Reduzierung des Werklohns erreichen. Will er die  Mängel jedoch beseitigen, muss ihm der Unternehmer den dafür erforderlichen Betrag zur Verfügung stellen. Hat der Bauherr noch nicht alles bezahlt, kann der diesen Betrag von der Vergütung abziehen.

Ist das Bauvorhaben noch ganz am Anfang und hat der Unternehmer nur einige wenige (mangelhafte) Leistungen erbracht, kann sich ein Rücktritt anbieten. Dies gilt insbesondere, wenn noch keine Abschläge oder Vergütung bezahlt sind. Auch nach Rücktritt steht es dem Verbraucher frei etwaig, entstandene Schäden noch zusätzlich geltend zu machen.

Sind Mängel vorhanden, die der Bauherr beseitigen lassen will oder muss, kann er nach Fristsetzung und Ablauf der Frist einen anderen Handwerker im Wege der Ersatzvornahme mit der Mängelbeseitigung beauftragen und diese Zusatzkosten geltend machen. Es ist darauf zu achten, dass die vorhandenen Mängel dann zu Beweiszwecken dokumentiert werden sollten.

Es stellt sich häufig das Problem, dass die Rechnung schon voll bezahlt ist und der Bauherr den Nachfolgehandwerker zusätzlich bezahlen muss. Je nach Umfang kann dies zunächst teuer werden, da der Verbraucher die Arbeiten wirtschaftlich vorerst zweimal bezahlt. Möchte der Bauherr nicht in Vorlage treten, kann er den Handwerker auf einen Vorschuss zur Beseitigung der Mängel in Anspruch nehmen. Hierzu muss er sich lediglich einen Kostenvoranschlag besorgen, mit dem er die notwendigen Kosten der Mängelbeseitigung nachweist. Bei umfangreicheren oder technisch anspruchsvolleren Fehlern der Leistung kann sich auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anbieten. Diese Kosten können übrigens auch als Schaden mit geltend gemacht werden.

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem Landessyndikus des Bundes Deutscher Berufskraftfahrer Nord e.V. und Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhemshaven/Ol­denburg//Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).