Wohnungseigentum – Die Versammlung der Wohnungseigentümer

Beim Kauf einer Eigentumswohnung tritt der Erwerber automatisch als Mitglied in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Für den neuen Eigentümer gelten die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und sämtliche bestehenden Verträge auch für ihn mit seinem Erweb als verbindlich. Sämtliche Eigentümer von Wohnungen oder Gewerbeflächen einer Anlage bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten auf den jährlichen Eigentümerversammlungen. Die hier gefassten Beschlüsse sind in der Regel bestandskräftig, wenn kein Eigentümer sie binnen eines Monats nach der Versammlung gerichtlich anficht. Auch Eigentümer die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, sind an bestandskräftige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Ist ein Verwalter bestellt, beruft dieser die Versammlung durch Ladung an sämtliche Eigentümer ein. Die Ladungsfrist beträgt zwei Wochen. Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine ordentliche Versammlung anzuberaumen. Bei Bedarf kann die Verwaltung auch außerordentliche Versammlungen einberufen. Der Verwalter ist im Übrigen verpflichtet, eine Versammlung dann durchzuführen, wenn mehr als ¼ der Eigentümer dies verlangt.

Es ist auch möglich, ohne eine Versammlung Beschlüsse im schriftlichen Verfahren zu fassen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sämtliche Eigentümer diesem Umlaufbeschluss schriftlich zustimmen, ein Mehrheitsbeschluss ist hier nicht möglich. Auf Versammlungen ist für eine Beschlussfassung grundsätzlich die Stimmenmehrheit erforderlich. Weiter muss das Thema der Beschlussfassung bereits in der Ladung genannt sein.

Die Versammlung, die gefassten Beschlüsse und Abstimmungsergebnisse sind schriftlich zu protokollieren. Die Beschlusse sind anschließend von der Verwaltung in eine gesetzlich vorgeschriebene Beschluss-Sammlung aufzunehmen. In diese Sammlung sind auch sämtliche Anfechtungsklagen der Gemeinschaft zu vermerken. Wollen sich Eigentümer über Beschlüsse aus der Vergangenheit informieren, können sie die Sammlung bei der Verwaltung einsehen. Potentielle Erwerber müssen sich eine Vollmacht zur Einsichtnahme geben lassen, um sich einen Überblick über die Beschlüsse zu verschaffen.

Das Versammlungsprotokoll ist von dem Versammlungsleiter, in der Regel dem Hausverwalter, und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Besteht in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwaltungsbeirat, ist auch die Unterschrift des Vorsitzenden des Beirats oder seines Stellvertreters erforderlich. Besteht kein Beirat, muss das Protokoll vom versammlungsleitenden Verwalter und einem Eigentümer unterschrieben werden; besteht ein Verwaltungsbeirat, sind drei Unterschriften durch den Versammlungsleiter, einen Eigentümer und den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter förmliche Voraussetzung.

Bei Fehlen der zwingend erforderlichen Unterschriften, kann binnen Monatsfrist ein  Beschluss wegen eines solchen Formmangels im Protokoll angefochten werden. Fehlt auch nur eine Unterschrift unter dem Protokoll, ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären.

Bestimmt die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber hinaus weitere Förmlichkeiten, so sind auch diese zu beachten und führen bei Nichtbeachtung zur Anfechtbarkeit. Die Gemeinschaftsordnung gilt hier ergänzend zu den gesetzlichen Vorschriften des Wohnungeigentumsgesetztes. Sowohl Verwaltung als auch Eigentümer sollten sich deshalb vor Beschlussfassung die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung genau ansehen, um festzustellen, ob dort weitere Formvoraussetzungen für die Beschlussfassung vorgesehen sind.

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem Landessyndikus des Bundes Deutscher Berufskraftfahrer Nord e.V. und Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhelmshaven/Ol­denburg//Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de). 

Rechte beim Bau – Ansprüche aus Mängelhaftung

Ob beim Einfamilienhausbau oder bei Handwerkerverträgen, als Bauherr und Verbraucher sollte man seine Rechte kennen. Verträge über den Einbau einer Heizung, über das Tapezieren und Streichen von Wänden oder über die Renovierung einer Wohnung unterliegen sämtlich dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Anders als beim Kaufvertrag erfolgt die Vertragsabwicklung nicht Zug um Zug – also nicht in der Form „Geld gegen Ware“.  Der Unternehmer muss vorleisten. Beim Bau-, Handwerker- oder Werkvertrag muss zunächst der Unternehmer seine Arbeit ausführen und abnahmereif erbringen. Erst nach Abnahme dieser Leistung als vollständig und mängelfrei kann der Handwerker seine Rechnung stellen. Die Vergütung wird erst mit Abnahme fällig. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Abschlags- oder Vorschusszahlung für den Materialeinkauf vereinbart ist.

Treten Mängel an den Handwerkerleistungen auf, sollte der Bauherr eine Abnahme verweigert und von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen; dies hindert die Fälligkeit der Vergütung; eine mangelhafte Arbeit muss niemand bezahlen.

Hat der Bauherr die Leistung abgenommen beginnt erst die Gewährleistungszeit. Je nach Leistung haftete der Handwerker zwei bis fünf Jahre für die Mangelfreiheit. Für Bauarbeiten gilt eine gesetzliche Gewährleistung von fünf Jahren, die bei Verbrauchern nicht verkürzt werden kann.

Wenn sich innerhalb der Gewährleistungszeit Mängel zeigen, muss der Bauherr diese dem Handwerker nachweislich anzeigen und ihm binnen einer angemessenen Frist Gelegenheit geben, die Mängel zu beseitigen. Das Recht auf Mängelbeseitigung oder Nachbesserung gilt jedoch auch für den Unternehmer. Dieser darf bei Auftreten von Mängeln nicht sofort mit Minderungen oder Schadensersatzbeträgen überzogen werden. Vor jedem anderen Anspruch muss dem Unternehmer ein Nachbesserungsrecht eingeräumt werden. Es kann nur davor gewarnt werden, dem Handwerker die Gelegenheit zur Nachbesserung zu verweigern; geschieht dies, verliert der Verbraucher alle seine Gewährleistungsrechte.

Erst nach Fristablauf oder misslungener Nachbesserung kann der Bauherr weitere Rechte geltend machen. Hierzu gehören neben Minderung und Rücktritt auch Aufwendungs- und Schadensersatzansprüche. Je nach Umfang der Mängel und je nach Fortschritt der Arbeiten kann sich der Verbraucher den passenden Anspruch aussuchen und gegen den Handwerker geltend machen. Auch Kombinationen von Ansprüchen sind möglich. Wenn der Verbraucher mit einem kleinen optischen Mangel leben will, kann er gleichwohl eine Minderung, also eine Reduzierung des Werklohns erreichen. Will er die  Mängel jedoch beseitigen, muss ihm der Unternehmer den dafür erforderlichen Betrag zur Verfügung stellen. Hat der Bauherr noch nicht alles bezahlt, kann der diesen Betrag von der Vergütung abziehen.

Ist das Bauvorhaben noch ganz am Anfang und hat der Unternehmer nur einige wenige (mangelhafte) Leistungen erbracht, kann sich ein Rücktritt anbieten. Dies gilt insbesondere, wenn noch keine Abschläge oder Vergütung bezahlt sind. Auch nach Rücktritt steht es dem Verbraucher frei etwaig, entstandene Schäden noch zusätzlich geltend zu machen.

Sind Mängel vorhanden, die der Bauherr beseitigen lassen will oder muss, kann er nach Fristsetzung und Ablauf der Frist einen anderen Handwerker im Wege der Ersatzvornahme mit der Mängelbeseitigung beauftragen und diese Zusatzkosten geltend machen. Es ist darauf zu achten, dass die vorhandenen Mängel dann zu Beweiszwecken dokumentiert werden sollten.

Es stellt sich häufig das Problem, dass die Rechnung schon voll bezahlt ist und der Bauherr den Nachfolgehandwerker zusätzlich bezahlen muss. Je nach Umfang kann dies zunächst teuer werden, da der Verbraucher die Arbeiten wirtschaftlich vorerst zweimal bezahlt. Möchte der Bauherr nicht in Vorlage treten, kann er den Handwerker auf einen Vorschuss zur Beseitigung der Mängel in Anspruch nehmen. Hierzu muss er sich lediglich einen Kostenvoranschlag besorgen, mit dem er die notwendigen Kosten der Mängelbeseitigung nachweist. Bei umfangreicheren oder technisch anspruchsvolleren Fehlern der Leistung kann sich auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen anbieten. Diese Kosten können übrigens auch als Schaden mit geltend gemacht werden.

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem Landessyndikus des Bundes Deutscher Berufskraftfahrer Nord e.V. und Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhemshaven/Ol­denburg//Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).