Wohnungseigentum – Die Versammlung der Wohnungseigentümer

Beim Kauf einer Eigentumswohnung tritt der Erwerber automatisch als Mitglied in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Für den neuen Eigentümer gelten die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und sämtliche bestehenden Verträge auch für ihn mit seinem Erweb als verbindlich. Sämtliche Eigentümer von Wohnungen oder Gewerbeflächen einer Anlage bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt ihre Angelegenheiten auf den jährlichen Eigentümerversammlungen. Die hier gefassten Beschlüsse sind in der Regel bestandskräftig, wenn kein Eigentümer sie binnen eines Monats nach der Versammlung gerichtlich anficht. Auch Eigentümer die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, sind an bestandskräftige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Ist ein Verwalter bestellt, beruft dieser die Versammlung durch Ladung an sämtliche Eigentümer ein. Die Ladungsfrist beträgt zwei Wochen. Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine ordentliche Versammlung anzuberaumen. Bei Bedarf kann die Verwaltung auch außerordentliche Versammlungen einberufen. Der Verwalter ist im Übrigen verpflichtet, eine Versammlung dann durchzuführen, wenn mehr als ¼ der Eigentümer dies verlangt.

Es ist auch möglich, ohne eine Versammlung Beschlüsse im schriftlichen Verfahren zu fassen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass sämtliche Eigentümer diesem Umlaufbeschluss schriftlich zustimmen, ein Mehrheitsbeschluss ist hier nicht möglich. Auf Versammlungen ist für eine Beschlussfassung grundsätzlich die Stimmenmehrheit erforderlich. Weiter muss das Thema der Beschlussfassung bereits in der Ladung genannt sein.

Die Versammlung, die gefassten Beschlüsse und Abstimmungsergebnisse sind schriftlich zu protokollieren. Die Beschlusse sind anschließend von der Verwaltung in eine gesetzlich vorgeschriebene Beschluss-Sammlung aufzunehmen. In diese Sammlung sind auch sämtliche Anfechtungsklagen der Gemeinschaft zu vermerken. Wollen sich Eigentümer über Beschlüsse aus der Vergangenheit informieren, können sie die Sammlung bei der Verwaltung einsehen. Potentielle Erwerber müssen sich eine Vollmacht zur Einsichtnahme geben lassen, um sich einen Überblick über die Beschlüsse zu verschaffen.

Das Versammlungsprotokoll ist von dem Versammlungsleiter, in der Regel dem Hausverwalter, und einem weiteren Wohnungseigentümer zu unterschreiben. Besteht in der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwaltungsbeirat, ist auch die Unterschrift des Vorsitzenden des Beirats oder seines Stellvertreters erforderlich. Besteht kein Beirat, muss das Protokoll vom versammlungsleitenden Verwalter und einem Eigentümer unterschrieben werden; besteht ein Verwaltungsbeirat, sind drei Unterschriften durch den Versammlungsleiter, einen Eigentümer und den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter förmliche Voraussetzung.

Bei Fehlen der zwingend erforderlichen Unterschriften, kann binnen Monatsfrist ein  Beschluss wegen eines solchen Formmangels im Protokoll angefochten werden. Fehlt auch nur eine Unterschrift unter dem Protokoll, ist ein in dieser Versammlung gefasster Beschluss auf Antrag für ungültig zu erklären.

Bestimmt die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber hinaus weitere Förmlichkeiten, so sind auch diese zu beachten und führen bei Nichtbeachtung zur Anfechtbarkeit. Die Gemeinschaftsordnung gilt hier ergänzend zu den gesetzlichen Vorschriften des Wohnungeigentumsgesetztes. Sowohl Verwaltung als auch Eigentümer sollten sich deshalb vor Beschlussfassung die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung genau ansehen, um festzustellen, ob dort weitere Formvoraussetzungen für die Beschlussfassung vorgesehen sind.

Der Autor dieses Beitrags ist Rechtsanwalt Oliver Groll, Partner der Rechtsanwaltskanzlei Arens & Groll aus Oldenburg. Der 46-jährige Rechtsanwalt ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Rechtsanwalt Groll ist außerdem Landessyndikus des Bundes Deutscher Berufskraftfahrer Nord e.V. und Lehrbeauftragter an der Jade Hochschule, Fachhochschule Wilhelmshaven/Ol­denburg//Elsfleth, Fachbereich Ingenieurwissenschaften (www.ra-arens.de).