Wer mit einem Bauunternehmer eine Immobilie baut hat Anspruch auf eine vollständige und mängelfreie Ausführung des Bauvorhabens. Dies gilt beim Bau eines Mehrfamilien- oder Einfamilienhauses genauso wie bei Ausbauarbeiten oder sonstigen Handwerkerleistungen. Stellt der Auftraggeber Mängel fest, muss er diese rügen und dem Unternehmer/Handwerker eine Nachfrist setzen. Beseitigt der Unternehmer die Mängel dann nicht, stehen dem Bauherrn werkvertragliche Mangelhaftungsansprüche zu. Diese können auf die Nachbesserung selbst, einen Kostenvorschuss oder eine Kostenerstattung oder bei eingetretenen Folgeschäden auf Zahlung von Schadenersatz gehen. Im Übrigen ist der Bauherr berechtigt, bei einer mangelhaften Leistung zu mindern oder sogar vom Vertrag zurückzutreten.
Wie
lange der Bauunternehmer für die Mängelfreiheit haftet, ist gesetzlich geregelt.
Bei Bauwerken beträgt die Verjährungsfrist für Mängelhaftungsansprüche
(Gewährleistungsfrist) fünf Jahre. Diese Gewährleistungsfrist beginnt taggenau
mit der Abnahme und endet bei Bauwerken nach fünf Jahren. Dies gilt
grundsätzlich sowohl für bereits während des Laufs der Gewährleistungsfrist
entdeckte, als auch für noch nicht entdeckte (verdeckte) Mängel.
Entdeckt
der Bauherr nach Abnahme innerhalb von fünf Jahren einen Mangel, muss er seine
Gewährleistungsansprüche innerhalb der fünf Jahre nicht nur außergerichtlich
geltend machen, sondern zur Verjährungsunterbrechung muss er ein Klageverfahren
oder ein selbstständiges Beweisverfahren vor Gericht einleiten. Tut er dies
nicht, kann sich der Unternehmer nach Ablauf von fünf Jahren auf eine
Verjährung berufen und haftet so praktisch nicht.
Neben
der normalen Gewährleistung sieht das Gesetz daneben und zusätzlich bei
besonderen Mängeln eine erweiterte Haftung des Bauunternehmers vor. Dies kann
auch über fünf Jahre hinausgehen. Grundsätzlich kommt es bei einem Mangel und
das Beseitigungsverlangen durch den Auftraggeber nicht auf ein Verschulden oder
auf eine Kenntnis des Unternehmers an. Dieser haftet fünf Jahre für jegliche
Mängel, unabhängig davon, ob er die Mängel kennt, bewusst oder unbewusst
verursacht hat. Ein Verschuldensnachweis ist für normale
Mängelhaftungsansprüche nicht erforderlich.
Für
eine über fünf Jahre hinausgehend Haftung muss dem Unternehmer jedoch ein
zumindest bedingt vorsätzliches Handeln bei Einbringung der Mängel nachgewiesen
werden. Diese sogenannte Arglisthaftung geht über die eigentliche Mängelhaftung
hinaus und lässt selbstständig eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren
entstehen. Diese Frist beginnt nicht mit der Abnahme sondern mit dem Zeitpunkt,
mit dem der Bauherr erstmals Kenntnis von den Mangelerscheinungen gehabt hat.
Diese Frist läuft dann – unabhängig von der normalen Mängelgewährleistungsfrist
– ab dem jeweiligen Jahresende volle drei Jahre. Die Frist endet jedoch nicht
vor Ablauf der fünfjährigen Frist. Entdeckt der Bauherr beispielsweise im
vierten Jahr nach der Abnahme aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk und
kann eine mangelhaft durchgeführte
Abdichtung nachgewiesen werden, laufen unabhängig zwei Verjährungsfristen und
die Frist für den erst später entdeckten Mangel geht über fünf Jahre hinaus.
Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Bauherr dem Unternehmer ein
Verschulden nachweisen kann. Bei besonders schwerwiegenden Mängeln die durch
eine besonders grobe Verletzung von DIN-Normen oder anerkannten Regeln der
Bautechnik entstanden sind, vermutet die Rechtssprechung ein Verschulden des
Bauunternehmers. Es gilt dann die weitere Verjährungsfrist von drei Jahren,
ohne dass es auf die bereits abgelaufenen fünf Jahre ankommt.
Das
Oberlandesgericht Stuttgart hatte in einem am 24.01.2014 verkündeten Urteil (Az:
4 U 149/13) zu entscheiden, wie lange sich der Bauherr auf eine Arglisthaftung
und damit auf eine verlängerte Gewährleistungsfrist berufen kann. Im
entschiedenen Fall war die normale fünfjährige Gewährleistungsfrist bereits
ausgelaufen und der Bauherr hatte danach gravierende Mängel an der Dämmung und
einem Wärmedämmverbundsystem entdeckt.
Das
Gericht wies die Klage des Bauherrn jedoch wegen eingetretener Verjährung ab,
da er ein Jahr zu spät Klage erhoben hatte. Zwar galt vorliegend die
zusätzliche Gewährleistungsfrist von drei Jahren. Die Höchstfrist für Ansprüche
wegen Baumängeln beträgt jedoch auch bei der Arglisthaftung maximal zehn Jahre,
die im Fall bereits abgelaufen waren.
Letztlich kommt es nach der gesetzlichen Auslegung zu einer praktischen
Verdoppelung der fünfjährigen Baugewährleistungsfrist auf maximal zehn Jahre.
Innerhalb der ersten fünf Jahre können normale Mängel geltend gemacht werden
und innerhalb von weiteren fünf Jahren dann grobe, bislang verdeckt gebliebene
Mängel, sofern dem Unternehmer ein Vorsatz nachzuweisen ist.
Jedem
Bauherrn ist zu raten, die Mängelfrage zeitlich vor Ablauf von fünf Jahren
durch einen Bausachverständigen klären zu lassen und auch die Maximalfrist von
zehn Jahren zu beachten.
